Как известно, договор купли-продажи квартиры переданный на регистрацию, поступает в отдел экспертизы и после его проверки экспертом переходит к государственному регистратору Рос.реестра для утверждения и подписания. Всё ясно, понятно и законно- это так и есть. Однако, и эксперт и государственный регистратор, ориентируются на конкретно поставленную задачу, а именно: проверяют, все ли документы поданы, отражена ли в них вся информация, необходимость которой определена законом. При выявлении недостающего документа или ошибок в представленных документах они могут приостановить регистрацию до устранения ошибок. Таким образом, у сторон сделки может возникнуть задержка в переходе права собственности – это сравнительно мелкая неприятность.
Более крупная – когда в регистрации сделки будет отказано, по причине выявления неустранимых нарушений закона. Самая крупная неприятность возникает тогда, когда сделка проходит регистрацию – покупатель счастлив! Но, государственную регистрацию, через определённое время в судебном порядке отменяют. Стороны возвращаются в первоначальное состояние – продавец в свою квартиру, а покупатель на улицу. Закономерен вопрос: почему такое возможно? Ответ простой – ни эксперт отдела, ни государственный регистратор не обязаны выявлять скрытые риски. Скрытый риск – это обстоятельства уже произошедшие или те, что могут наступить в будущем, но на день заключения сделки себя не проявившие. Например: после регистрации сделки появляется внебрачный ребёнок, который на законном основании претендует на часть наследства. Сделка признаётся ничтожной – продавец возвращается в квартиру, а покупатель на улицу, но уже без денег. Очень распространённая схема среди мошенников, которые до сделки выявляют внебрачных детей.
Это только один пример-однако скрытых рисков много и выявить их могут только профессиональные юристы, специализирующиеся на работе с недвижимостью. Я смею считать себя таковым, так как начинал свою работу в недвижимости в 2000 году именно с должности – эксперта отдела гос.регистрации и занимаюсь данными вопросами более двадцати лет. Стоимость проведения юридической/правовой экспертизы не идёт в сравнение с возможными проблемами в будущем-это я могу утверждать, как и то, что – юридическая/правовая экспертиза необходима всем покупателям квартир действующим с должной осмотрительностью и разумно.
Ответы на часто задаваемые вопросы можно
почитать здесь.