Оставляя заявку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных

Как известно, программа о праве и выдаче материнского (семейного) капитала (МК) действует с 01.01.2007 года и, согласно статистике, в 90% случаев население России использует эти средства для покупки недвижимости, а около 57% владельцев сертификатов погашают с его помощью ипотечные кредиты. С 15 апреля 2020 года, как сообщает пресс-служба Минтруда России, сертификат на МК будет оформляться автоматически, а в 2020 году право на получение МК получат 1,1 млн родителей.  Это радует. Однако любая квартира, приобрётенная с использованием средств МК, представляет собой мину замедленного действия для покупателя квартиры, так как неисполнение требования Закона об обязательном наделении средствами МК всех членов семьи может повлечь признание сделки по купле-продаже оспоримой или ничтожной, и тогда можно остаться не только без квартиры, но и без денег.

Вспомним вместе: п. 4 ст. 10 ФЗ №256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 года обязывает получателя сертификата наделить долей от полученной суммы для приобретения доли в недвижимости всех членов семьи (отец, мать, первый, второй, третий и последующие дети, родившиеся до получения МК). Однако банки не желают иметь в залоге недвижимость, совладельцами которой являются дети, поэтому владелец сертификата, получая ипотечный кредит, оформляет заявление, в котором он даёт обязательство наделить детей долей после выплаты ипотечного кредита. Обещать – не жениться!

Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, – процесс сложный, так как необходимо получить согласие банка, погасить остаток долга, снять залог, наделить всех долями, получить одобрение органов опеки, а это все время и потерянные (от стоимости квартиры) деньги. Время может составить от 3 до 6 месяцев, а потеря в деньгах до 10 и более процентов. Простейший способ избежать потери времени и денег для продавца – это скрыть использование им МК. Так часто и делают продавцы квартир. Если ипотека погашена и квартира продаётся не первый раз, то риски сохраняются и подлежат обязательной проверке такие вопросы:

- В каком году приобреталась квартира?

- Использовался или нет МК при покупке квартиры, погашении ипотеки или процентов по ипотеке первым или вторым собственником?

- Все ли требования закона были выполнены?

- Сколько детей в семье?

- Все ли дети были наделены долями?

- Есть ли дети, проживающие отдельно?

- Находились ли супруги в браке действительно или проживали отдельно? Имеем детей матери или отца от первого, второго брака?

- Принимали или нет участие в сделке органы опеки?

- Отражён ли факт получения МК в договоре?

- Может ли второй супруг претендовать на долю?

Вопросов может быть очень много, и все требуют изучения и проверки, так как на кону ваши – большие! – деньги.

Вывод: говорят, что знал бы, где упасть, – соломки подстелил. Такую соломку, которая убережет вас от падения или максимально смягчит падение, вам сможет подстелить только специалист, будь это юрист, эксперт или брокер по недвижимости. Думайте сами, решайте сами…

Продать можно всё, в том числе и квартиру с долгами – разница только в сроках продажи и стоимости объекта недвижимости. Когда собственник не желает терять большие деньги и время, он обращается к специалистам в Агентство недвижимости, так как понимает, что без заслуживающего доверие гаранта сделку провести практически невозможно. И это верно, так как не физические лица, а только Агентство недвижимости, ответственность по сделкам которого застрахована на серьёзную сумму, может выступить гарантом возврата  суммы, внесённой Покупателем квартиры для погашения долга Продавца квартиры, а также гарантом самой сделки.

Сделка по продаже квартиры с долгами относится к категории сложных, так как требует от специалиста изучения не только правоустанавливающих документов на квартиру, но и личности Продавца, а также понимания, чем вызван долг: одно дело, если Продавец был временно без работы, другое – если он игрок, алкоголик, наркоман, состоящий на учёте в психонаркологическом диспансере. Кроме того, необходимо изучить вопрос о финансовом состоянии Продавца и понять, есть ли непогашенные кредиты, займы, иные долги, получить и изучить информацию из «Бюро кредитных историй», запросить информацию из судов о наличии либо отсутствии исков о взыскании долга. Необходимо узнать и понять, не возбуждена ли против него процедура банкротства в настоящее время, не является ли продажа квартиры вынужденной и совершаемой им под влиянием существенного заблуждения либо весенне-осеннего обострения психического заболевания, не находится ли квартира под арестом и прочее, и прочее. Все эти вопросы всегда требуют серьёзного изучения и определяют зону риска при покупке квартиры, особенно при покупке самостоятельной.

Способы погашения долга могут быть разными и чаще всего зависят от суммы долга Продавца.

Наиболее распространённые долги Продавцов – это долги в сфере ЖКХ (за коммунальные услуги, капитальный ремонт, газ, электроэнергию), которые могут составлять по практике от 50 000 до 500 000 рублей и более. Известно, что по закону оплачивать коммунальные услуги Покупатель должен после регистрации перехода на него права собственности, что указано в п. 5 ст. 153 ЖК РФ и в п. 2 ст. 223 ГК РФ, разумеется, кроме, долга за капитальный ремонт дома – п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Но Покупатель понимает, что это лишняя проблема, а зачем она ему? Квартира нравится, поэтому рассмотрим варианты снятия рисков при её покупке.


1.   Самый надёжный, на мой взгляд, вариант – это заключение предварительного договора купли-продажи квартиры, в котором в соответствии со ст. 429 ГК РФ указывается порядок заключения, форма, условия договора, сроки заключения основного договора и прочее. По предварительному договору сумма погашенного долга Продавца квартиры может быть определена как первоначальный платеж за квартиру, что выступает гарантией положительного рассмотрения дела в суде в случае отказа Продавца квартиры от продажи, разумеется, при условии, что сам договор составлен добросовестно и с учётом всех существенных условий.

2.   При небольшом долге (конечно, понятие «небольшой долг» у всех разное – по-моему, это 30-50 тысяч рублей) можно вспомнить ст.ст. 380-381 ГК РФ, в соответствии с которыми погашение долга Продавца можно будет рассматривать как задаток, доказывающий обязательство заключения договора в будущем либо получения компенсации в двойном размере в случае отказа Продавца от сделки.

3.   Покупатель расплачивается с Продавцом после совершения сделки и регистрации договора купли-продажи с помощью не одной, а двух банковских ячеек – в одной ячейке находятся деньги за квартиру за минусом суммы долга, а во второй сумма долга, которую Продавец получает от Покупателя после того, как выплатит долг и предъявит Покупателю документ, подтверждающий полную уплату долга.

4.   Погасить долг можно и на условиях, установленных п. 1 и п. 2 ст. 391 ГК РФ, когда перевод долга с должника на другое лицо может быть произведён по соглашению сторон и с согласия кредитора, в данном случае Управляющей компании.

К сведению: получение задатка за подлежащую продаже квартиру ещё недавно была любимой схемой мошенников. Схема была простой и заключалась в следующем: мошенники арендовали квартиру на длительный срок, подделывали документы на квартиру и паспорт собственника, снижали стоимость квартиры на 10-15 процентов и принимали от 10 и более авансов за квартиру на условиях задатка, а затем скрывались, оставляя все проблемы собственнику квартиры.

И.А. Крылов в своей басне «Щука и Кот» написал: «Беда, коль пироги начнет печи сапожник, а сапоги тачать пирожник». Мне это нравится, а Вам?